《二胎房貸》二胎房貸大全一次讓你了解

壹、二胎房貸報你知

1.二胎房貸是什麼?

需多人第一次聽到二胎房貸,頭上就冒出許多問號,市面上的不同的貸款百百種,有理財型、指數型、抵利型等房貸,「二胎房貸」到底是什麼呢?

二胎房貸,顧名思義就是第二順位的房屋貸款,將原本名下已有貸款的房屋(第一順位房貸或一胎貸款)當作擔保品,再像另一間銀行或民間的融資公司做第二順位的房屋貸款。二胎房貸屬於有擔保的產品,因此還款年限可以拉長 5-7年,降低月付金讓生活可以減輕壓力,有更多的空間可以投資理財、錢滾錢操作槓桿。

二胎房貸是運用你名下的房產當下剩餘的價值來進行評估後得到資金;銀行二胎或是融資公司二胎房貸,會對名下的房產進行評估,看的都是房屋狀況、屋齡、房屋地區、不動產價格等,當作評估的依據。

 

2.二胎房貸好處:

(1)貸款額度高:最高可達 300 萬元,且不受負債比 22 倍的影響
(2)申辦速度快:銀行二胎約 14 個工作天即可辦理、融資公司二胎 3 天內即可處理。
(3)貸款年限長:貸款年限最高可達 15 年
(4)過件率高:由於有不動產做為抵押品,過件率較高,信用狀況影響較小

 

3.二胎房貸適合誰辦理?

(1)適合資金需求高者:
二胎房貸的貸款金額通常能貸到原貸款金額的 1~2 成,往往比信用貸款能貸的金額更高。此外,二胎房貸的利率(3.5~14%)跟信用貸款(3~16%)落差不大,不妨當作能貸更多金額的信用貸款。
(2)適合無固定薪資者、信用較差者:
向銀行貸款時,無法繳交出薪資證明等相關資料或信用紀錄較差者,通常向銀行貸款多半是不成功的,此時若手邊有房產時,二胎房貸是個不錯的選擇。
(3)審核期較短,適合急用錢者:
短時間內急需一筆資金運用者,二胎房貸相較於房屋增貸、轉貸或是信用貸款,審核時間較短,審核資料的要求較低,相當適合急需用資金的人。
(4)原貸銀行無法增貸:
原貸銀行認為沒增貸空間,但是別間銀行認為此房子是有增貸空間的,因此可在此銀行辦理二胎房貸。
(5)無法貸出信用貸款:
因信貸的負債比不能超過薪資22倍以上,如本身的負債比已過高,導致無法申請信用貸款,甚至有信用瑕疵,在銀行無法辦理「信貸」,才會考慮「二順位房貸」!

 

4.二胎房貸詐騙手段,停看聽

(1)貸款超低利率與超高額度:
 有些不肖業者會以誇大不實的廣告進行詐騙,利用借款人急需貸款資金的時候詐取他人錢財!不肖業者聲稱貸款可不須保證品、無須擔保人等,可申辦低利率、高額度的款項,只要提前交付保證金或利息就可以成功貸款!要求借款人匯款後,錢入了歹徒的帳戶後,便捲款潛逃。

(2)貸款前收取各項不合理手續費:
 不管事向銀行或是融資公司貸款等,都會著收一些手續費用,但是不肖的貸款業者會以律師、代書、保險費等名義,向民眾要求分次匯款,等借款人發現異樣時,不肖業者就會加以高額違約金威脅恐嚇,對不清楚法律的民眾再次詐騙。

(3)玩文字遊戲:
 歹徒善於運用文字邏輯的不明確性來詐騙,將某件事情寫的複雜、讓人看不清,來達到詐騙錢財之目的。如:甲方借乙方五十萬元,但故意寫成「借乙方五十萬元」或「乙方借甲方借五十萬元」,若是出現糾紛,乙方則狡辯說是甲方跟自己借五十萬元,甲方才是還款人!造成日後在進行法律程序上模糊事件真相。

(4)需而不實的網站:
 網際網路發達,需而不實的網站更是無所不在!不肖貸款業者藉由超低門檻、超低利率等吸引借款人上鉤,等進入了他們的網站後,不肖業者會利用一連串手續讓借款人以為申貸的資金已成功撥款,網站畫面就出現輸入自己的銀行帳號及密碼的畫面讓借款人不疑有他的輸入,但你的帳戶也即將被洗劫一空!

(5)自稱跟銀行很熟:
 不肖貸款業者自稱與銀行人員有熟識或自己在銀行勢力很大,能夠輕易拿到比外面更優惠的利率、更高的貸款額度,等取得信任之後便向借款人收取一筆手續費!但是不肖業者拿到錢後,並不會幫助借款人辦理任何貸款事宜!

 

5. 房貸轉貸、房貸增貸、二胎房貸,要如何選擇?

每個人的信用狀況高低級償還能力不同,選擇的方案也不同,如向銀行辦理房貸轉貸或房屋增貸銀行所要求的條件就較嚴謹,銀行也重視原房貸是否已清償部分本金,且房屋本身要有增值空間(有殘餘價值)才可增加貸款額度,順利過件。

二胎房貸, 銀行在此業務中所扮演的腳色為第二順位的債權人,因此銀行承受之風險較大,故利率較一般房貸高、期限較短,貸款成數只有原貸款金額1-2成,對借款人信用狀況及還款能力上要求不高。

要如何選擇? 照完全需依自己條件而定,找出適合的案件。EX:工作收入穩定、信用狀況不錯、與銀行往來紀錄良好,就適合申請房貸轉貸或增貸。相反的,若是沒有固定的收入(例如業務、路邊攤、獨資商號、小吃店、個人工作室等),二胎房貸也是不錯的選擇。

 

6. 二胎房貸如何辦理?

二胎房貸的流程是先核算名下的房屋價值,並參考薪轉明細或是財力證明等文件,一般銀行二胎房貸辦理時間約2星期左右;融資公司二胎房貸約1~3天,估價完後若有剩餘的資金額度,並符合下列條件後,接下來可以開始著手辦理二胎貸款了。

 

7. 申請房屋二胎的申請條件:

(1)房屋的貸款應該已經符合繳滿一年的條件。
(2)房屋的主人應該年滿二十歲,並且有一定的收入能力。
(3)個人的貸款記錄以及信用記錄必須較為良好。
(4)檢附文件:戶籍謄本、土地與建物權狀或謄本 、房貸最近一年繳款明細。

 

8.銀行辦理的二胎房貸沒過件可能的原因

(1)沒有薪轉證明
銀行非常看重個人的還款能力,因此工作穩定度、薪轉證明就相當重要。若薪水是領現金的員工,必須拿出在職證明或是扣繳憑單來證明個人的收入。
(2)已經有呆帳(銀行協商註記)
若聯徵信用報告顯示已有呆帳,表示個人還款能力是受到質疑的,此時大多銀行都會拒絕借款。
(3)銀行強制停卡
信用卡若超過3個月未繳款,銀行會做出強制停卡的動作,此紀錄也會在聯徵中心留下紀錄。
(4)曾經有遲繳紀錄
任何貸款繳費,若在12個月內有遲繳紀錄都算嚴重缺失。
(5)信用空白
名下沒有信用卡、沒與任何銀行有所往來,信用紀錄空白者,銀行也會有所疑慮。
(6)負債比過高
總負債/每月薪資 = 負債比,一般所謂的負債比計算就是你名下的所有負債,只要超過22倍金融機構絕對不會放貸,即使是房貸也難以通過。
(7)多家銀行比較利率
同時評估多家銀行利率,造成聯徵查詢紀錄過多,也會大幅下降個人信用分數。
(8)退票記錄 (9)月光族 (10)常態使用信用卡預借現金 (11)近期增貸

 

9. 銀行聯徵與二胎房貸有關連嗎?

很多人常因為信用不好而辦理銀行貸款之業務,透過多間銀行進行聯徵調查,造成聯徵記錄分數下滑,無法順利貸款。只要與「信用」有關聯的相關紀錄都會記在於「財團法人金融聯合信用徵信公司」。無論要辦理二胎房貸業務與否,都會被銀行拒絕。

在二胎房貸時還是要特別注意是否自己有穩定的薪資與收入(銀行看重),聯徵次數是否過多?聯徵次數一多,代表信用狀況於聯徵中心就會被認定信用有問題,因在同個月聯徵過多次,自己的信用在聯徵系統就會被扣分,聯徵大概三個月會將記錄消除,建議待消除聯徵後再進行貸款業務。


 

貳、二胎房貸利率及額度

1.銀行二胎房貸VS融資公司二胎房貸

(1)銀行二胎房貸:
向原貸款銀行承作二胎房貸抵押貸款 ,銀行二胎房貸利率約在7%~17%還款年限 5 ~ 7年,利率通常會比一胎房貸高。一胎房貸通常是貸款房屋市價的5-7成,而二胎房貸可以貸款到房屋市價5-8成。

銀行對二胎房貸的態度相當保守,除了考慮房屋殘值外,還會考慮申請人的信用狀況等,讓申貸二胎房貸或增貸都很困難。

目前市面上可申請二胎房貸貸款的銀行不是很多,以下列出有承辦二胎房貸之銀行:日盛銀行、遠東銀行、凱基銀行、台新銀行、兆豐銀行、台北富邦、玉山銀行等。

(2)融資公司二胎房貸:
向融資公司辦理二胎房貸增資,是透過貸款公司辦理第二次房屋借款,申辦融資公司二胎房貸通常沒有銀行的高門檻與複雜的程序,且辦理手續簡便、免保人,不管是負債比過高,信用不良,貸款遲繳,信用瑕疵,無勞健保薪轉,等等各種銀行無法辦理的原因融資公司二胎房貸皆可以辦理,只要名下有房屋或土地,坪數不限,屋齡不限!

融資公司二胎房貸借款撥款非常的快速也很容易過件,相對考量放款的風險,當然融資公司的二胎房貸利率會比銀行高一些,如果是規劃短期資金的使用,融資公司貸款是蠻適合的。

 

2.二胎房貸還款方式:單還利息、本利攤還

(1)單還利息:
每個月只還利息的部分,而不還本金。本金的償還會另外計算,當本金越低,利息自然也會降低。也因為是每月償還利息,所以單還利息的二胎貸款方案也不會綁約,就是按照每月進行計算。如果您有資金,也能馬上償還本金,可以說相當彈性。相對的,單還利息的方式,利息會較高,每月為 1%~3% 左右,因此不適合長期周轉使用。而當貸款期間結束後,就需要將全部的本金進行償還。

(2)本利攤還:
此種本利攤還,就跟一般房貸還款相同,每月會需要償還利息加上部分本金。這種本利攤還的還款方式,就跟我們熟知的房屋貸款非常相近,貸款時需要綁約,有固定的貸款年限(不超過十年);同時利率會相比於單還利息者來的划算。當貸款期間結束,貸款者也將本金跟利息全部償還完畢。

 

3.有殘值的二胎房貸VS無殘值的二胎房貸

一般的狀況下民眾購買房屋時都會向銀行申請房屋貸款,而貸款的條件就是將購買的房屋當作擔保品抵押給銀行,而房子的擁有者則必須透過還貸來保住自己的房子。其實,二胎房貸也是與房子相關的,它主要是指房主將房子向另外一個銀行再次抵押貸款。

想拿房屋向銀行申請二胎房貸的人,首先銀行會拿房屋進行房屋鑑價,扣除一順位房屋貸款的餘額後,計算出房屋的「殘餘價值」,若鑑價金額乘上銀行房屋的貸款小或等於一胎房貸剩餘欠款金額,就是無殘值;若殘餘價值大於一胎房貸剩餘金額,就是有殘值。

(1)有殘值的二胎房貸:
有殘值的二胎房貸利率平均為5%起跳、利率次高;最長可分為10年期還款。月付金負擔次重。額度最高可申請到150萬,一樣需檢視屋況與借款人條件決定。

(2)無殘值的二胎房貸:
無殘值二胎貸款利率平均約為11%~15%左右,貸款年限最長是7年還款。貸款額度最高50萬,視屋況與借款人條件決定。無殘值的二胎與信用貸款較為相似,會比信貸多出一筆抵押權設定費用。跟信貸相比還是有機會能貸到較低的利率以及較高的額度。

二胎房貸的額度計算是用房屋目前的市價扣除銀行所承貸額度後所剩餘的額度,通常一胎成數越低,二胎房貸可貸金額越高。當然個人的財務狀況銀行也會納入考量,條件愈好、利率越低。如果房屋的地點如果太偏遠的地段或是不易脫手的地區,銀行二胎房貸的過件機率也會減小。

 

4.二胎房貸額度怎麼計算的?

假如價值500萬元的房子,房貸400萬,銀行通常進行500萬元的設定,本利還了一年之後各銀行提出申請房屋二胎貸款,銀行通常會針對原本設定的500萬元額度,給予15%至20%的「二胎房貸」額度,也就是大約75萬元至100萬元之間的額度。

 

5.二胎房貸VS房屋增貸

要先評估個人的財務狀況(負載比),若個人還款紀錄良好且房屋有增值者,可向銀行申請房屋增貸,優點利率低、貸款而度高,可延長還款年限,利率也較二胎優惠。

如果房屋無法再做增貸或是轉增金額需求不夠,建議再來考慮二胎房貸。然而,辦理房屋二胎並非無優點,若申請人提供的擔保品或信用較差,選擇二胎房貸則較容易申辦成功。

 

6.二胎房貸最高可貸多少額度?

二胎房貸最多貸 300 萬已是上限,但轉貸跟增貸則有更多的貸款空間,不過可貸金額還是會根據房屋的殘值有關,房屋殘值越高,就能獲得越高的貸款金額。

 

7.二胎房貸的利率

二胎房貸的利率較一般房貸高。原因在於原先抵押房屋借款的銀行為第一順位的債權銀行;在原貸款的銀行辦理 二胎房貸的利率雖然較低,但過件的困難度也相對較高,許多銀行面對二胎房貸之業務時,也會要求房屋重新鑑價,會依房屋的實際狀況而引響房價,相對民間融資公司來說銀行審案更為嚴格、審件時間相較長。

雖然二胎房貸的利率要高出不少;但是如果有資金調度上的困難時,相較於信用貸款、信用卡或現金卡借款,二胎貸款的負擔,顯然輕鬆許多。

 

8.二胎房貸貸款額度

二胎房貸的貸款上限額度取決於房屋價值(房屋地點、地區環境、房屋年齡等)、貸款人的信用紀錄、工作穩定度、負債狀況、名下有無其他資產等資訊作為依據。一般而言,原始的一胎房貸借款與二胎房貸的借款,加起來最多不會超過房價的1-2倍。


 

參、二胎房貸常見Q&A

Q1:二胎房貸需要保人嗎?

A1:二胎房貸一般來說是免保人的,因為房貸二胎是拿名下的房屋做擔保品,並看個人信用是否良好取決於過件的條件。

 

Q2:原房貸還再繳,可以申請二胎房貸嗎?

A2:在正常繳款的情狀下超過一年,房屋貸款還有空間下,申請二胎房貸成功的機會很大。

 

Q3:辦理二胎房貸,多久可以撥款呢?

A3:信用良好且繳款正常辦的民眾理辦理二胎房貸,銀行作業時間大約為1-5個工作天。當天進的案件,只要對保完成沒有問題,通常隔天就可以撥款。但每個案件也有可能特殊狀況而無法順利撥款。如房屋地段、屋況不良、或是屋主信用有瑕疵,就會變成銀行拒絕戶。

 

Q4:信用小白,可以申請二胎房貸嗎?

A4:銀行對二胎房貸業務較謹慎,若第一順位的房屋貸款都有按時繳交持續一年,房屋殘餘價值高,銀行過件機率還是有的。若銀行二胎房貸不過的話,也可以考慮審件較為寬鬆的融資公司二胎房貸。

 

Q5:月光族可以申請二胎房貸嗎?

A5:二胎房貸者要是已房屋作為擔保品,月光族只要名下有房,有按時繳交房貸持續一年,且房屋尚有殘餘價值,通常銀行過件機率都是蠻高的。

 

Q6:房屋不在自己名下,可以申請二胎房貸嗎?

A6:不行,房屋一定要在自己的名下才能辦理二胎房貸。

 

Q7:無法向銀行申請二胎房貸的常見原因?

A7:(1)沒有薪資轉帳證明、(2)已有呆帳、(3)有強制停卡紀錄、(4)負債比過高、(5)有遲繳紀錄、(6)信用空白

 

Q8:哪時候考慮二胎房貸?

A8:(1)原銀行無法增貸、(2)無法帶出信用貸款

 

Q9: 二胎房貸要找銀行還是找融資公司?

A9:這沒有一定的答案,每個人的狀況不同,用另一種方式問,我們是適合哪一種二胎房貸呢? 若是客戶的信用條件不錯,要貸款的金額也不多就適合銀行二胎,那當客戶信用條件不是很好,沒有薪轉、負債比又高或者是需求的金額又大,單一銀行是不可以承辦處理的,這情況就適合找融資公司的二胎。

 

Q10:信用瑕疵,也可以房貸二胎嗎?

A10:房屋若需要二胎房貸,銀行審核重點為「房屋殘值」與個人信用狀況來進行評估,銀行對二胎房貸的業務較為保守,若個人信用如信用卡遲繳、房貸、車貸遲繳,或是在聯徵上的信用分數過低,就算房屋有殘餘價值,二胎房貸再銀行也是比較難過件的。

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