《房屋二胎》房屋二胎知識大全,新手必看必了解!

●房屋二胎的基本知識

一、房屋二胎的概念

房屋二胎又稱「二順位房貸」,意思就是名下的不動產,已經向銀行設定第一順位的押貸款,就是在購屋時所辦理的房屋貸款尚未還清,因為需要資金的運用,而在拿相同的不動產當擔保品向銀行或融資公司做二順位的貸款,這就是房屋二胎的概念。

 

二、房屋二胎是房貸嗎?

房屋二胎是房貸,正確來說它是二順位的房貸,對銀行來說第一順位的債權風險小於第二順位的債權,也因房屋二胎的風險較高,通常銀行給的貸款利率也相較高、年限較短。

 

三、房屋二胎優點

房屋二胎對於急需有一筆周轉現金的人來說是相當適合的,房屋二胎的利率雖然比一般房貸高,但卻低於信用貸款,利率及貸款額度都較具優勢,名下有房的名眾不防把房屋二胎當作利率較低的信個貸款,靈活運用可用資金。

◆貸款年限長:最高還款年限可至10年
◆申辦數度快:過件後最快3天撥款
◆易過件:因為有房屋作為擔保品,貸款成功率較高
◆利息成本比信貸低:房屋二胎的利率跟信用貸款利率差不多,但房屋二胎因為有房屋當擔保品,所以利率會比信貸還低。

 

四、房屋二胎缺點

房屋二胎,是第二順位的房貸,對於銀行風險較大,因此審核難、不易辦理,平均利率比一般房貸還高,通常只有第一順位貸款的1-2成,利率高又沒有寬限期的狀況下,等於同時繳了兩筆房貸,民眾須申請房屋二胎時,一定要算好自己的還款能力,千萬不要將自己的個人信用打壞了,如在聯徵上留下紀錄,這樣得不償失。

 

五、哪時候申請房屋二胎?

1.房屋在原銀行無法增貸:
當有資金需求時,原貸款銀行認為該房屋沒增值的空間,別間銀行覺得有增貸空間,因此願意提供房屋二胎給予申請者。

2.無法向銀行貸信用貸款者:
若信用有瑕疵、在聯徵信用上有多次紀錄、本身的負載比已高過月薪的22倍等,有以上紀錄者要再向銀行申請信用貸款者,被銀行拒絕的機會大。此情況下就可考慮申請房屋二胎。

3.覺得信用貸款利率高、額度低者:
信用貸款礙於金管會的規定,貸款不能超過債務人收入的22倍,因此貸款額度倍受限,如果下有房者,不妨考慮申請房屋二胎。

4.收入不穩定者:
  工作為網紅、業務、自由業等接案性質,沒有固定收入但名下有房者,信用貸款看重條件為有穩定收入、薪資固定者,所以前者所敘述的工作者如有資金需求較適合申請房屋二胎。

 

六、房屋二胎申請條件

要申請房屋二胎的先決條件,必須要名下有房,且一年內第一順位房貸繳息正常,無異常繳交紀錄等。

◆年紀20-70歲,名下有房,有一定的收入能力。
◆近一年房貸繳款紀錄正常。
◆個人的貸款記錄以及信用記錄必須較為良好。
◆檢附文件:土地與建物權狀或謄本 、房貸最近一年繳款明細。

 

七、房屋二胎申請流程

◆估價:由銀行或相關單位會根據房屋的狀況 (坪數、屋齡、地區等) 進行評估,決定可申貸之額度。

◆申請:依資金需求決定貸款額度,提供相關審核資料(房屋買賣契約、財力證明等)及申請書,向銀行或關單位做申請動作。
◆審核:由銀行或相關單位取得借款人的申請資料後,會向聯徵確認借款人之信用狀況,決定該案件是否核貸。
◆對保:房屋二胎貸款核准後簽訂契約並對保。
◆設定:至地政機關單位進行設定二順位抵押權的債權人
◆撥款:抵押權設定手續完成後,銀行或相關單位會將房屋二胎貸款款項撥款至申請人帳戶。

 

八、房屋二胎最高可貸?

房屋二胎申辦目的大多是短期內需要資金周轉或運用,而房屋二胎的可貸額度,採掘於第一順位房貸的多寡及房屋的狀況,房屋殘餘價值高,可貸額度就多。但房屋二胎可貸金額還是有上限的,房屋二胎最高可貸300萬。

EX:價值五百萬的不動產,第一順位房貸,一般銀行會貸八成(約四百萬),到要申請房屋二胎時,銀行通常會給15%~20%的房屋二胎額度(約75萬-100萬左右)。

 

九、房屋二胎適合對象?

(1)適合資金需求高者:
房屋二胎的貸款金額通常能貸到原貸款金額的 1~2 成,往往比信用貸款能貸的金額更高。此外,房屋二胎的利率(3.5~14%)跟信用貸款(3~16%)落差不大,不妨當作能貸更多金額的信用貸款。
(2)適合無固定薪資者、信用較差者:
向銀行貸款時,無法繳交出薪資證明等相關資料或信用紀錄較差者,通常向銀行貸款多半是不成功的,此時若手邊有房產時,房屋二胎是個不錯的選擇。
(3)審核期較短,適合急用錢者:
短時間內急需一筆資金運用者,房屋二胎相較於房屋增貸、轉貸或是信用貸款,審核時間較短,審核資料的要求較低,相當適合急需用資金的人。
(4)原貸銀行無法增貸:
原貸銀行認為沒增貸空間,但是別間銀行認為此房子是有增貸空間的,因此可在此銀行辦理房屋二胎。
(5)無法貸出信用貸款:
因信貸的負債比不能超過薪資22倍以上,如本身的負債比已過高,導致無法申請信用貸款,甚至有信用瑕疵,在銀行無法辦理「信貸」,才會考慮「房屋二胎」!

 

十、房屋二胎VS一般房貸利率

房屋二胎因為是第二順位房貸設定抵押權順位的關係,對銀行來說房屋二胎比一般房貸所承受風險還高,所以銀行對房屋二胎的業務相當保守,故一般銀行給房屋二胎的利率會在一般房貸及信用貸款之間。 向原銀行申請房屋二胎貸款,一般銀行利率多落在7%~17%,因為房屋二胎的業務對銀行來說是高風險,因此利率都會比一般房貸高。

 

一般房貸

房屋二胎

擔保品

不動產(房屋)

不動產(房屋)

利率

2.1%-2.5%

3.5%-4.5%

貸款金額

房屋鑑價金額6-8成

原貸款金額1-2成

貸款期限

20-30年

最高15年

優點

利率低、期限寬

核貸時間短

信用有瑕疵者可貸

缺點

審查條件嚴格

利率高、期限短

十一、房屋二胎VS信用貸款

市面上的貸款種類多,房貸、信貸、車貸等,各種不同的貸款或銀行的利率都不同,要貸款前最好再三比較,多看不同的方案選擇自己適合的貸款,以下將比較房屋二胎和信用貸款的不同。

 

房屋二胎

信用貸款

擔保品

不動產(房屋)

利率

3.5%-4.5%

3.5%-18%

貸款金額

原貸款金額1-2成

薪資22倍

貸款期限

最高15年

5-7年

優點

核貸時間短

信用有瑕疵者可貸

無須擔保品、保人

信用好易貸

缺點

利率高、期限短

需薪資證明

還款時間短、利率高

 

十二、房屋二胎的年限

由於第二順位房貸申請的目的多為短期資金所用,且銀行所承擔風險較一般房貸高,因此房屋二胎年限會比一般房貸還短。一般銀行所承做的房屋二胎年限約在5~7年。

 

十三、房屋二胎其他相關費用

申請房屋二胎時,一般銀行皆會收取不等的開辦費用或鑑價費,加上一些代書費、設定規費等,合計約10,000~15,000之間。

 

十四、增貸VS轉貸VS房屋二胎

1.房屋增貸:只當初買房時所申請的貸款,繳款已有一段時間,也攤還 一部分的本金,再以相同的房子向原貸銀行再做一次房屋貸款,原貸款銀行會看房屋狀況去評斷房屋是否有殘餘價值,決定是否再增貸。

2.房屋轉貸:跟原貸款銀行相比,若別家銀行房貸利率低或可以重新提 寬限期時,不妨考慮「轉貸」,將第一抵押權改為別家銀行。

3.房屋二胎:名下的房屋已有貸款的情狀下,再向另一家銀行做第二次房屋貸款,第二家銀行會評估此房屋的殘餘價值,決定是否核貸。但因房屋二胎的業務來說風險較大,因此銀行對房屋二胎的審核都較為嚴謹。

 

十五、房屋二胎VS房屋增貸

 

房屋二胎

房屋增貸

擔保品

房屋(不動產)

房屋(不動產)

利率

3.5%-4.5%

1.44%~2.5%

優點

審核快、易過件

利率低於房屋二胎

缺點

利率高、無寬限期

看中信用紀錄、需審核房屋狀況是否有增值空間

適合族群

急需用錢者、無穩定收入或薪資證明者、有信用瑕疵者

信用良好、房屋尚有殘餘價值、

 

十六、銀行辦理的房貸二胎沒過件可能的原因

(1)沒有薪轉證明
(2)已經有呆帳(銀行協商註記)
(3)銀行強制停卡
(4)曾經有遲繳紀錄
(5)信用空白
(6)負債比過高
(7)多家銀行比較利率
(8)退票記錄
(9)月光族
(10)常態使用信用卡預借現金
(11)近期增貸

 

十七、銀行聯徵與房貸二胎有關連嗎?

很多人常因為信用不好而辦理銀行貸款之業務,透過多間銀行進行聯徵調查,造成聯徵記錄分數下滑,無法順利貸款。只要與「信用」有關聯的相關紀錄都會記在於「財團法人金融聯合信用徵信公司」。無論要辦理房貸二胎業務與否,都會被銀行拒絕。

在房貸二胎時還是要特別注意是否自己有穩定的薪資與收入(銀行看重),聯徵次數是否過多?聯徵次數一多,代表信用狀況於聯徵中心就會被認定信用有問題,因在同個月聯徵過多次,自己的信用在聯徵系統就會被扣分,聯徵大概三個月會將記錄消除,建議待消除聯徵後再進行貸款業務。

 

●房屋二胎常見問題解析

一、申請房屋二胎需要保人嗎?

辦理房屋二胎基本上是不需要提供保人的,因為房屋二胎主要是拿貸款房屋做為抵押品,只需提供名下房屋的相關資料即可。

 

二、融資公司的房屋二胎好過件嗎?

融資公司房屋二胎與銀行的房屋二胎相比,融資公司的房屋二胎審核條件相較寬鬆。銀行對於房屋二胎業務態度較為嚴謹,審核條件也較為嚴苛。

 

三、30年以上的老房屋房屋二胎可以貸嗎?

每間的銀行的審核狀況不同,不過大多會查此房屋的現況,若現況良好,房屋尚有殘餘價值,銀行或融資公司都是可以做房屋二胎的。

 

四、小套房可以申請房屋二胎嗎?

許多銀行都不喜歡做小坪數的房貸案件,甚至有些銀行限制只貸高於15坪的房屋,原因是因為大多這種小坪數的套房不好脫手或拍賣。但小套房的地段或區域若是符合銀行的優質地段,要辦理房屋二胎還是有機會的。

 

五、房屋增貸好還是房屋二胎好?

這須視每個人的狀況而定,若屋主的第一順位房貸在一年間繳交紀錄正常,個人信用狀況也不錯的話,較適合房屋增貸,銀行過件機率也大。若你發現員貸銀行的房貸利率高於別家銀行的話,不房可以考慮貸別家銀行的房屋二胎。

 

六、為什麼沒有薪資證明的人依然可以申請房屋二胎?

因為房屋二胎的核定基準是以房屋為主,申辦房屋二胎業務就等同於拿名下的房屋向銀行或融資公司做第二順位的房屋抵押,大多狀況會以房屋的現值狀況為主,屋主的信用狀況為輔。

 

七、怎麼分辨民間房屋二胎的真假呢?

申請貸款的管道種類琳瑯滿目,詐騙手段更是花樣不斷,詐騙者利用民眾沒有正確的金融知識且急需資金周轉,開始以放款為名的「假借貸真詐騙」。以下整理出可判斷民間房屋二胎真假的注意事項:1.貸款超低利率與超高額度、2.貸款前收取各項不合理手續費、3. 需而不實的網站、4. 自稱跟銀行很熟

 

八、找融資公司辦理房屋二胎安全嗎?

銀行、融資公司、民間公司,皆有辦理房屋二胎此業務,個人信用無瑕疵者,在銀行過件率較高,若銀行房屋二胎不給貸,在要選擇就剩融資公司和民間公司,融資公司跟銀行一樣都屬於公司(法人身分),相較於民間公司的房屋二胎來說,利率及還款條件都較有公信力。

 

九、房貸還沒繳完,可以申請房屋二胎嗎?

可以的,但前提是第一順位房貸在一年間都有良好的繳交紀錄,只要有一年以上的良好繳交紀錄且屋主沒有嚴重的信用瑕疵,要辦理房屋二胎都是有機會的。

 

十、為什麼銀行房屋二胎貸不了呢?

以下情形可能是銀行不給貸的原因:月光族、帳戶百元提領、現職工作不足三個月、一年內已有增貸、信用卡循環、3個月內有聯徵紀錄、延期繳款、負債比偏高….

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