《房屋二胎》房屋二胎知識大全,新手必看必了解!

房屋二胎 知識大全

房屋二胎(二胎房貸)是現代人很常用的一種週轉工具,因為房屋二胎擁有高額度、低利率的特點,能讓申貸人在短時間內週轉大筆資金,但您知道房屋二胎如何申辦嗎? 今天這篇文章直接針將房屋二胎的優缺點、貸款利率、額度、審核條件及流程等房屋二胎貸款各方面資訊,一次幫您補齊!

 

房屋二胎的概念

房屋二胎又稱「二胎房貸」、「二順位房貸」、「次順位房貸」,意指原房屋已有第一順位貸款的情況下,因資金需求,而再拿該棟房屋當擔保品銀行或融資公司申請第二順位的房屋抵押貸款。

舉例說明:買房子辦理購屋貸款時,債權人甲(銀行)為了保障自身權益,會將房子作抵押權設定,稱為第一順位貸款;而後因資金需求而申請房屋二胎的時候,債權人乙(銀行/融資公司)設定的抵押權順序就會在債權人甲之後,也就是第二順位貸款。

 

房屋二胎是房貸嗎?

房屋二胎是房貸,明確來說它是第二順位的房貸,由於第二順位房貸承擔的風險較第一順位房貸高,所以房屋二胎通常貸款利率比房屋一胎貸款來的高、還款年限也比較短。

 

房屋二胎優點

房屋二胎對於急需有一筆週轉金的人來說相當適合,房屋二胎的利率雖然比一般房貸高,卻比信用貸款低,且利率及貸款額度都較具優勢,名下有房的名眾不妨把房屋二胎當作利率較低的信用貸款,靈活運用資金。

  • 貸款年限長:最高還款年限可至15年。
  • 申辦速度快:過件後最快3天撥款。
  • 易過件:信用記錄不佳也能申辦,因為有房屋作為擔保品,房屋二胎貸款成功率較高。
  • 利息成本比信貸低:房屋二胎的利率因為有房屋當擔保品,所以利率會比信貸還低。

 

房屋二胎適合誰申請?

  1. 房屋在原銀行無法增貸者:
    當有資金需求時,原貸款銀行認為該房屋沒增值的空間,別間銀行覺得有增貸空間,因此願意提供房屋二胎給予申請者。
  2. 無法向銀行貸信用貸款者:
    若信用有瑕疵、在聯徵信用上有多次紀錄及本身的負債比已高過月薪的22倍等,有以上紀錄者要再向銀行申請信用貸款,被銀行拒絕的機會極大,此情況下就可考慮申請房屋二胎貸款。
  3. 覺得信用貸款利率高、額度低者:
    信用貸款礙於金管會的規定,貸款不能超過債務人收入的22倍,因此貸款額度被受限,如果下有房者,不妨考慮申請房屋二胎。
  4. 收入不穩定者:
    向銀行貸款時,無法繳交出薪資證明等相關資料,如職業為Youtuber、業務、自由業等接案性質,沒有固定收入但名下有房者,通常向銀行貸款多半是不成功的,此時若手邊有房產時,房屋二胎是個不錯的選擇。
  5. 適合資金需求高者:
    房屋二胎的貸款金額通常能貸到原貸款金額的 1~2 成,往往比信用貸款能貸的金額更高。此外,房屋二胎的利率(4~18%)跟信用貸款(3~18%)落差不大,不妨當作能貸更多金額的信用貸款。
  6. 急需資金者:
    房屋二胎相較於房屋增貸、轉貸或是信用貸款的審核時間短,且審核資料的要求較低,急需用資金的人相當適合申辦房屋二胎。

 

房屋二胎申請條件(銀行)

要申請房屋二胎的先決條件,必須要名下有房,且一年內第一順位房貸繳息正常,無異常繳交紀錄等。

  • 經鑑價房屋有殘值。
  • 個人的貸款記錄以及信用記錄必須較為良好。
  • 年紀20-70歲,名下有房,有一定的收入能力。
  • 近一年房貸繳款紀錄正常。

 

房屋二胎申請管道

目前房屋二胎貸款的申請管道有銀行、融資公司以及民間借貸業者,以下將針對個別管道進行說明:

 

銀行房屋二胎貸款

銀行房屋二胎貸款的利率,是所有房屋二胎貸款管道裡最低的,還款壓力最小,但通常只有條件非常好的客戶,才有機會取得較低的銀行二胎房貸利率,若信用條件一般的民眾,利率通常與融資公司提供的房屋二胎利率不相上下
此外房屋二胎貸款的風險較房屋一胎貸款高,所以銀行承作意願較低。

 

融資公司房屋二胎貸款

融資公司可以說是民間貸款中,最安全可靠的借貸管道。相較於銀行,融資公司的房屋二胎貸款審核寬鬆許多,如果因為信用評分低或負債比較高,而無法通過銀行審核的客戶,只要房屋仍有貸款空間,都還是可以融資公司申請房屋二胎貸款。

 

民間房屋二胎貸款

當鋪、代書、私人間的借貸,都算是民間貸款,而會有民間借貸的原因就是因為銀行的貸款審核太嚴格。

民間房屋二胎貸款的申請條件,不像銀行房屋二胎貸款需要審核申貸人的財務狀況和信用狀況,基本上只要申貸人為房屋所有權人,就可以申辦民間房屋二胎貸款,申辦條件相當簡單;但申辦條件簡單的情況下通常也伴隨著高利息、高代辦費,因此建議在挑選民間房屋二胎貸款前,最好先問清楚利息計算方式是以月息或年息計算,以及是否有需要其他申辦費用。

 

房屋二胎申請流程

  1. 估價:承辦單位會根據房屋的狀況 (坪數、屋齡、地區等) 進行評估,決定房屋二胎可申貸額度,並提供適合方案。
  2. 申請:依資金需求決定貸款額度,提供相關審核資料(房屋買賣契約、財力證明等)及申請書,向承辦單位申請房屋二胎。
  3. 審核:由承辦單位取得申貸人的申請資料後,會查看聯徵報告確認申貸人的信用狀況,決定該案件是否核貸。
  4. 對保:房屋二胎貸款核准後簽訂契約並對保。
  5. 設定:至地政機關單位進行設定二順位抵押權的債權人。
  6. 撥款:抵押權設定手續完成後,承辦單位會將房屋二胎貸款款項撥款至申請人帳戶。

一般銀行二胎房貸辦理時間約7~14天左右;民間二胎房貸約3~5天。

 

房屋二胎申請所需文件

  1. 房屋二胎貸款申請書
  2. 雙證件影本
  3. 戶籍謄本影本
  4. 土地及建物所有權狀影本
  5. 原第一順位房貸近一年的繳息明細
  6. 財力證明(薪轉存摺、薪資明細或扣繳憑單)

 

房屋二胎貸款額度

房屋二胎申辦目的大多是短期內需要資金週轉,而房屋二胎的貸款額度,取決於第一順位房貸的多寡及房屋的狀況,若房屋殘餘價值高,可貸額度就多。但房屋二胎可貸金額還是有上限的,房屋二胎最高可貸350萬。

範例:價值五百萬的不動產,第一順位房貸,一般銀行會貸八成(約四百萬),到要申請房屋二胎時,銀行通常會給15%~20%的房屋二胎額度(約75萬-100萬左右)。

 

房屋二胎 VS 一般房貸利率

房屋二胎因為是第二順位房貸設定抵押權順位的關係,對銀行來說房屋二胎比一般房貸所承受風險還高,所以銀行對房屋二胎的業務相當保守,一般銀行給房屋二胎的利率會在一般房貸及信用貸款之間。 

 

一般房貸

房屋二胎

擔保品

不動產(房屋)

不動產(房屋)

利率

3-18%

4-18%

貸款金額

房價6-8成

銀行:原貸款金額的 1-2 成
二胎好貸貸:鑑價110%

貸款期限

20-30年

最高15年

優點

利率低、期限寬

核貸時間短

信用瑕疵者可貸

缺點

審查條件嚴格

還款期限較短

房屋二胎 VS 信用貸款利率

市面上的貸款種類眾多,有房貸、信貸、車貸等,各種不同的貸款或銀行的利率都不同,要貸款前最好貨比三家,多看不同的方案選擇自己適合的貸款,以下比較房屋二胎和信用貸款的不同。

 

房屋二胎

信用貸款

擔保品

不動產(房屋)

利率

4-18%

3.5%-18%

貸款金額

銀行:原貸款金額的 1-2 成
二胎好貸貸:鑑價110%

薪資22倍

貸款期限

最高15年

5-7年

優點

核貸時間短

信用有瑕疵者可貸

無須擔保品、保人

缺點

還款期限較短

需薪資證明

還款時間超短、利率高

 

房屋二胎的年限

由於房屋二胎的申請目的多為短期資金所用,且銀行所承擔風險較一般房貸高,因此房屋二胎年限會比一般房貸還短。一般銀行所承做的房屋二胎年限約在5~7年,融資公司則最高可達15年。

通常還款年限拉越長,利率也會越高,可以線上諮詢專員,由專員協助評估適合方案。

 

房屋二胎其他相關費用

申請房屋二胎時,一般銀行皆會收取不等的開辦費用或鑑價費,加上一些代書費、設定規費等,合計約10,000~15,000之間。

 

房屋二胎房屋增貸、房屋轉貸差異?

  1. 房屋二胎:名下的房屋已有貸款的情狀下,再向另一家貸款機構做第二次房屋貸款,貸款機構會評估此房屋的殘餘價值,決定是否核貸。但因房屋二胎的業務來說風險較大,因此銀行對房屋二胎的審核都較為嚴謹。
  2. 房屋增貸:指當初買房時所申請的貸款,繳款有一段時間,已攤還一部分的本金,再以相同的房子向原貸銀行再做一次房屋貸款,原貸款銀行一樣會看房屋狀況去評斷房屋是否有殘餘價值,決定是否再增貸。
  3. 房屋轉貸:跟原貸款銀行相比,若別家銀行房貸利率低或可以重新寬限期時,不妨考慮「轉貸」,將第一抵押權改為別家銀行。

 

房屋二胎 VS 房屋增貸

 

房屋二胎

房屋增貸

擔保品

房屋(不動產)

房屋(不動產)

利率

4-18%

1.44%~2.63%

優點

審核快、易過件

利率低於房屋二胎

缺點

利率相較之下較高

看中信用紀錄、需審核房屋狀況是否有增值空間

適合族群

急需用錢者、無穩定收入或薪資證明者、有信用瑕疵者

信用良好、房屋尚有殘餘價值、

 

銀行房屋二胎沒過件的可能原因

  1. 沒有薪轉證明:銀行非常看重個人的還款能力,因此工作穩定度、薪轉證明就相當重要。若薪水是領現金的員工,必須拿出在職證明或是扣繳憑單來證明個人的收入。
  2. 已經有呆帳:若聯徵信用報告顯示已有呆帳,表示個人還款能力是受到質疑的,此時大多銀行都會拒絕借款。
  3. 銀行強制停卡:信用卡若超過3個月未繳款,銀行會強制停卡,此紀錄也會在聯徵中心留下紀錄。
  4. 曾經有遲繳紀錄:任何貸款繳費,若在12個月內有遲繳紀錄都算嚴重缺失。
  5. 信用空白:名下沒有信用卡、沒與任何銀行有所往來,信用紀錄空白者,銀行也會有所疑慮。
  6. 負債比過高:總負債/每月薪資 = 負債比,一般所謂的負債比計算就是名下的所有負債,只要超過22倍金融機構絕對不會放貸,即使是房貸也難以通過。
  7. 多家銀行比較利率:同時評估多家銀行利率,造成聯徵查詢紀錄過多,也會大幅下降個人信用分數。
  8. 支票退票記錄達三次以上:發票人的支票被銀行退票時,票據交易所會留下紀錄,發票人會有信用瑕疵的影響。退票後發票人可在七日內向銀行補足存款,申請註銷退票紀錄。若發票人沒有在時限內申請註銷,那麼就會被列入退票紀錄,一年內達三次紀錄便會被列入拒絕往來戶。
  9. 月光族:銀行不想借錢給月光族的原因,通常擔心月光族沒有還錢的能力。
  10. 常態使用信用卡預借現金:信用卡預借現金的優點就是快,但是銀行只強調預借現金的便利性,卻沒有告知,使用信用卡預借現金,會直接在聯徵中心的報告中留下註記,導致個人信用評分遭到扣分。
  11. 近期增貸:近期內已有增貸紀錄,如果要再辦理房屋二胎貸款,銀行會考慮到申貸人的還款能力,而不敢借錢。

 

房貸二胎銀行聯徵有關連嗎?

在辦理房屋二胎時還是要特別注意是否自己有穩定的薪資與收入(銀行看重),另外很多人因為資金需求向銀行辦理貸款,然而因為透過多間銀行進行聯徵調查,卻造成聯徵記錄分數下滑,此時無論是要辦理房屋二胎貸款或是其他類型貸款,都會被銀行拒絕,無法順利取得資金。

只要與「信用」有關聯的相關紀錄都會記在於「財團法人金融聯合信用徵信公司」,銀行調閱的聯徵記錄大概三個月後會消除,建議待消除聯徵後再進行申請貸款業務。

延伸閱讀:聯徵是什麼? 信用評分怎麼算?這篇文章直接告訴你

 

房屋二胎常見問題

一、申請房屋二胎需要保人嗎?

辦理房屋二胎基本上是不需要提供保人的,因為房屋二胎主要是拿貸款房屋做為抵押品,只需提供名下房屋的相關資料即可;如果認為自身信用條件不佳,可以提供保證人,以提高房屋二胎過件率。

 

二、融資公司的房屋二胎好過件嗎?

融資公司房屋二胎與銀行的房屋二胎相比,融資公司的房屋二胎審核條件相較寬鬆,過件率較銀行房屋二胎高。市面上有一些房屋二胎主打100%過件的有大機率是詐騙,需多加留意。

 

三、30年以上的老房屋,可以申辦房屋二胎嗎?

每間的貸款機構對房屋二胎的審核條件會稍有不同,但大多都會查此房屋的現況,若現況良好,房屋尚有殘餘價值,銀行或融資公司都是可以做房屋二胎的。

 

四、小套房可以申請房屋二胎嗎?

許多銀行都不喜歡做小坪數的房貸案件,甚至有些銀行限制只貸大於15坪的房屋,原因是因為大多這種小坪數的套房不好脫手或拍賣。但小套房的地段或區域若是符合銀行的優質地段,要辦理房屋二胎還是有機會的。

 

五、房屋增貸好還是房屋二胎好?

視每個人的狀況而定,若屋主的第一順位房貸在一年間繳交紀錄正常,個人信用狀況也不錯的話,較適合房屋增貸,銀行過件機率也大。但若發現原貸銀行的房貸利率高於別家銀行的話,不妨考慮貸別家銀行的房屋二胎。

 

六、為什麼沒有薪資證明的人依然可以申請房屋二胎?

因為房屋二胎的核定基準是以房屋為主,申辦房屋二胎業務就等同於拿名下的房屋向銀行或融資公司做第二順位的房屋抵押,大多狀況會以房屋的現值狀況為主,屋主的信用狀況為輔。

 

七、怎麼分辨民間房屋二胎的真假呢?

申請貸款的管道種類琳瑯滿目,詐騙手段更是花樣不斷,詐騙者利用民眾沒有正確的金融知識且急需資金周轉,開始以放款為名的「假借貸真詐騙」。以下整理出可判斷民間房屋二胎真假的注意事項:

  1. 貸款超低利率與超高額度
  2. 貸款前收取各項不合理手續費
  3. 華而不實的網站
  4. 自稱跟銀行很熟

延伸閱讀:《二胎房貸》房貸停看聽,防範詐騙要留意!

 

八、找融資公司辦理房屋二胎安全嗎?

銀行、融資公司、民間公司,皆有辦理房屋二胎此業務,個人信用無瑕疵者,在銀行過件率較高,若銀行房屋二胎不給貸,就選融資公司和民間公司,其中融資公司跟銀行一樣都屬於公司(法人身分),具有法律效益,相較於民間公司的房屋二胎來說,利率及還款條件等各方面都更有保障。

 

九、房貸還沒繳完,可以申請房屋二胎嗎?

可以,但前提是第一順位房貸在一年間都有良好的繳交紀錄,只要有一年以上的良好繳交紀錄且屋主沒有嚴重的信用瑕疵,要辦理房屋二胎都是有機會的。

 

十、為什麼銀行房屋二胎貸不了呢?

房屋二胎如果辦理不過件,有可能是因為以下原因:

  1. 沒有薪轉證明
  2. 已經有呆帳
  3. 銀行強制停卡
  4. 曾經有遲繳紀錄
  5. 信用空白
  6. 負債比過高
  7. 多家銀行比較利率
  8. 支票退票記錄達三次以上
  9. 月光族
  10. 常態使用信用卡預借現金
  11. 近期增貸

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